Kort svar

Marken flyttas inte bara för att ni skriver ett köpekontrakt. Den förs över till din fastighet genom en fastighetsreglering, som lantmäterimyndigheten beslutar om. Har ni skrivit en köpehandling måste ansökan om förrättning göras senast sex månader efter att den skrevs, annars blir köpet ogiltigt.

Vad är en fastighetsreglering?

En fastighetsreglering är det sätt som lagen använder för att ändra befintliga fastigheter. Avstyckning bildar en ny fastighet. Fastighetsreglering flyttar i stället mark eller rättigheter mellan fastigheter som redan finns (fastighetsbildningslagen, FBL, 2 kap. 1 §).

Det vanligaste privata fallet är att en granne säljer en remsa mark till en annan.

Vill du i stället dela din tomt och sälja en helt ny tomt, läs vår artikel om avstyckning.

Så säger lagen

Lagen säger:

  • Vad som kan regleras. Genom fastighetsreglering kan mark föras över mellan fastigheter eller samfälligheter, andelar i samfälligheter flyttas, samfälligheter bildas, servitut bildas, ändras eller upphävas, och byggnader eller andra anläggningar flyttas till en annan fastighet (FBL 5 kap. 1 §).
  • Vem som kan ansöka. Ägaren av en fastighet som berörs kan begära fastighetsreglering. I vissa fall kan också en samfällighetsförening, kommunen eller länsstyrelsen begära det (FBL 5 kap. 3 §).
  • När reglering får ske. Regleringen ska ge en lämpligare fastighetsindelning eller mer ändamålsenlig markanvändning, och fördelarna ska vara större än kostnaderna och olägenheterna (FBL 5 kap. 4 §). Har en sakägare ansökt får regleringen som huvudregel bara genomföras om den är nödvändig för att sökandens fastighet ska förbättras (FBL 5 kap. 5 §).
  • Lämplighet. Fastigheterna ska efter regleringen vara varaktigt lämpade för sitt ändamål, och inom detaljplan får regleringen inte strida mot planen. Mindre avvikelser får göras om planens syfte inte motverkas (FBL 3 kap. 1–2 §§).
  • Ingen fastighet får bli sämre. Varje fastighet ska efter regleringen vara minst lika lämpad för sitt ändamål som före (FBL 5 kap. 8 §).
  • Mark med byggnad. Mark får som huvudregel inte föras över tillsammans med en byggnad som står på den. Det finns undantag, till exempel när byggnaden har obetydligt värde (FBL 5 kap. 7 §).
  • Ersättning. Värdeskillnader mellan den mark en fastighet får och den mark den lämnar ifrån sig jämnas ut med ersättning i pengar, som bestäms genom värdering (FBL 5 kap. 10 §). För mark som en fastighet förlorar ska ersättning i första hand ges i mark, om inte pengar är mer ändamålsenligt (FBL 5 kap. 2 §).
  • Överenskommelse. Sakägarna kan genom en överenskommelse avvika från flera av skyddsreglerna, bland annat om ersättning. Vissa avvikelser kräver ägarens eller fordringshavarens medgivande (FBL 5 kap. 18 §).
  • Kostnaderna för förrättningen betalas av sakägarna efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den nytta var och en har av regleringen (FBL 5 kap. 13 §). Sakägarna kan också komma överens om fördelningen (FBL 2 kap. 6 §).
  • Lån och pantbrev. Om den fastighet som minskar i värde svarar för en fordran, till exempel ett bolån, ska ersättningen som huvudregel betalas in till en myndighet, om inte alla fordringshavare går med på att den betalas direkt till ägaren (FBL 5 kap. 16 §).
  • Sexmånadersregeln. Köp av ett visst område av en fastighet är giltigt bara om förrättning söks senast sex månader efter den dag köpehandlingen skrevs (jordabalken 4 kap. 7 §).
  • Tillträde. Du tillträder marken vid den tidpunkt som lantmäterimyndigheten bestämmer, men inte innan fastighetsbildningsbeslutet har fått laga kraft. Om inget annat har bestämts sker tillträdet när regleringen har förts in i fastighetsregistret (FBL 5 kap. 30 §).
  • Överklagande. Beslut vid förrättningen överklagas inom fyra veckor från den dag förrättningen avslutades eller ställdes in (FBL 15 kap. 6 §).

Vardagsexempel: Anna och grannen Bengt bor i ett villaområde. Bengts garageuppfart går över ett hörn av Annas tomt sedan länge. De kommer överens om att Bengt köper hörnet. De skriver en köpehandling och ansöker om fastighetsreglering samma månad. Lantmäteriet prövar att indelningen blir lämpligare och att ingen av fastigheterna blir sämre. Hörnet blir en del av Bengts fastighet när regleringen har förts in i fastighetsregistret, vilket sker först sedan beslutet har fått laga kraft. Bengt får ta marken i besittning vid tillträdet (FBL 1 kap. 2 § och 5 kap. 30 §).

Praxis säger: Vi hänvisar inte till rättsfall här. Om en reglering kan genomföras mot en grannes vilja avgörs i det enskilda fallet.

Vad kostar det och hur lång tid tar det?

Enligt lantmateriet.se, kontrollerat 14 november 2026:

Avgift

  • Grundbelopp 9 000 kronor för en till fem fastigheter. Är sex eller fler fastigheter inblandade tillkommer 12 000 kronor.
  • Timpris 1 200 eller 1 900 kronor beroende på vem som utför arbetet.
  • Ett vanligt ärende kostar ofta 50 000–100 000 kronor, ibland betydligt mer. Förrättningstjänsterna är momsfria.
  • Ansökningskostnaden debiteras även om ärendet inte kan genomföras eller om ansökan dras tillbaka.

Tid

  • Genomsnittlig kötid var cirka en månad.
  • Därefter tar det i genomsnitt cirka sex månader att utreda och genomföra ett ärende för att öka eller minska storleken på en privatägd fastighet.

Utöver förrättningskostnaden tillkommer köpeskillingen eller ersättningen för marken. Siffrorna ändras, så kontrollera alltid aktuella uppgifter hos Lantmäteriet innan du ansöker.

Så gäller det i praktiken

1. Villaområde med detaljplan: du vill köpa en remsa för att få större trädgård. Regleringen får inte strida mot detaljplanen, men mindre avvikelser kan godtas om planens syfte inte motverkas. Kontrollera planen innan ni kommer överens om pris.

2. Landsbygd utanför detaljplan: gårdsplanen ligger delvis på grannens skifte. Fastighetsreglering är ett sätt att få indelningen att stämma med hur marken faktiskt används. Lantmäteriet prövar att indelningen blir lämpligare och att fördelarna överväger kostnaderna.

3. Grannens förråd står på marken du vill köpa. Mark får som huvudregel inte föras över tillsammans med en byggnad som står på den.

4. Du säljer mark och har bolån på huset. När en fastighet minskar i värde påverkar det dem som har säkerhet i den. Räkna med att banken ofta behöver medverka. Kontakta banken innan ni skriver köpehandlingen.

5. Ni vill i stället skapa en vägrätt. Ett servitut kan också bildas genom fastighetsreglering. Läs vår artikel om servitut.

Min bedömning: Prata med grannen, banken och gärna lantmäterimyndigheten innan ni skriver något. En välskriven köpehandling som skickas in i tid gör förrättningen enklare.

Steg för steg: köpa mark av grannen

  1. Kontrollera var gränsen går i dag. Läs vår artikel om tomtgränsen.
  2. Ta reda på om området har detaljplan och vad den säger.
  3. Kom överens med grannen om vilken mark det gäller, pris och vem som betalar förrättningen.
  4. Kontakta banken om någon av fastigheterna har lån med pantbrev.
  5. Skriv en köpehandling. Ta gärna hjälp av jurist.
  6. Ansök om fastighetsreglering hos lantmäterimyndigheten, senast sex månader efter att köpehandlingen skrevs.
  7. Delta i förrättningen och svara på lantmätarens frågor.
  8. Vill någon överklaga är tiden fyra veckor från den dag förrättningen avslutades.
  9. Vänta med att använda marken som din tills tillträdet har skett.

Vanliga misstag

  1. Att tro att köpekontraktet räcker. Marken flyttas först genom en fastighetsreglering. Söks förrättning inte inom sex månader blir köpet ogiltigt.
  2. Att glömma banken. Om en fastighet med lån minskar i värde behöver fordringshavarna ofta medverka eller ge medgivande.
  3. Att planera för att flytta mark med en byggnad på. Det är som huvudregel inte tillåtet, även om det finns undantag.

Vanliga frågor

Räcker ett köpekontrakt?

Nej. Köpet av ett visst område är giltigt bara om fastighetsbildning sker i enlighet med köpet genom en förrättning som har sökts senast sex månader efter att köpehandlingen skrevs (jordabalken 4 kap. 7 §).

Gäller sexmånadersregeln också vid gåva?

Lantmäteriet tillämpar samma sexmånadersgräns när någon har fått en del av en fastighet i gåva. Är handlingen äldre behöver en ny handling skrivas.

Kan grannen stoppa en fastighetsreglering?

Inte alltid. En reglering kan i vissa fall genomföras utan grannens samtycke om villkoren i lagen är uppfyllda. Skyddsreglerna gäller dock, till exempel att ingen fastighet får bli mindre lämpad. Om det går i ett visst fall kräver en bedömning i det enskilda fallet.

Vem betalar förrättningen?

Kostnaderna fördelas mellan sakägarna efter vad som är skäligt, främst efter den nytta var och en har av regleringen. Ni kan också komma överens om fördelningen.

Påverkas mina lån?

Om den fastighet som lämnar ifrån sig mark har lån med pantbrev kan ersättningen behöva betalas in till en myndighet, om inte alla fordringshavare medger annat. Räkna med att banken ofta behöver medverka.

Källor

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning för ditt fall.