Kort svar

Ett servitut upphör inte automatiskt för att det är gammalt eller inte har använts på länge. Om ett avtalsservitut gäller mot en ny ägare beror bland annat på om det är inskrivet eller om säljaren gjorde förbehåll vid försäljningen. Lantmäteriet kan pröva om ett servitut gäller och kan ändra eller upphäva det vid en förrättning.

Först: vad är ett servitut, och vad är det inte?

Ett servitut är en rätt för en fastighet att använda en annan fastighet på ett visst sätt, till exempel att köra på en väg eller ha en brygga. Rätten hör till fastigheten, inte till personen som äger den.

Fyra begrepp blandas ofta ihop. Så här håller vi isär dem på tomtjuridik.se:

BegreppKort förklaring
ServitutEn fastighet (härskande) får använda en annan fastighet (tjänande) på visst sätt. Hör till fastigheten.
GemensamhetsanläggningEn anläggning, till exempel en väg, som är gemensam för flera fastigheter och har stadigvarande betydelse för dem. Den inrättas vid en lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen. Fastigheterna är delägare och betalar enligt andelstal, och anläggningen förvaltas ofta av en samfällighetsförening. Se vår artikel om andelstal.
LedningsrättEn rätt att använda utrymme inom en fastighet för en ledning, till exempel el, fiber, vatten och avlopp eller fjärrvärme. Den beslutas av Lantmäteriet vid en förrättning enligt ledningsrättslagen och tillkommer i regel ledningens ägare, till exempel ett el- eller fiberbolag.
NyttjanderättEn rätt att använda en fastighet som har upplåtits genom avtal, till exempel hyra, arrende eller annan nyttjanderätt (JB 7 kap. 1 §). Den upplåts till en person eller ett företag, inte till en fastighet. Om den gäller mot en ny ägare styrs av JB 7 kap. 11–14 §§.

Så säger lagen

Lagen säger:

  • Definitionen. Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på visst sätt (jordabalken, JB, 14 kap. 1 §).
  • Avtalsservitut kräver skriftligt avtal. Avtalet ska ange vilken fastighet som belastas, vilken som har rätten och vad ändamålet är. Annars gäller det inte som servitut (JB 14 kap. 5 §).
  • Varsamhet. Den som har servitutet ska utöva det så att den belastade fastigheten inte drabbas mer än nödvändigt. Den som har en väg eller anläggning på den andra fastigheten ska hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet inte uppstår i onödan (JB 14 kap. 6 §).
  • Inskrivning. Ett servitut får skrivas in i fastighetsregistret (JB 7 kap. 10 §).
  • Försäljning. Om ett avtalsservitut inte är inskrivet ska säljaren av den belastade fastigheten göra förbehåll om servitutet vid försäljningen. Förbehållet gör att servitutet gäller mot köparen (JB 7 kap. 11 §). Utan inskrivning eller förbehåll gäller servitutet ändå om köparen kände till eller borde ha känt till det (JB 7 kap. 14 §).
  • Officialservitut bildas av Lantmäteriet vid en förrättning. Servitutet ska vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och får inte bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Utan överenskommelse får ett officialservitut inte innebära att ägaren av den belastade fastigheten måste underhålla vägen eller anläggningen (fastighetsbildningslagen, FBL, 7 kap. 1 §).
  • Ändra och upphäva. Lantmäteriet kan ändra eller upphäva servitut, bland annat när ett servitut har förlorat sin betydelse (FBL 7 kap. 4–6 §§). Även avtalsservitut kan ändras eller upphävas genom fastighetsreglering (JB 14 kap. 14 §). Ett servitut kan också upphävas om det inte har utövats under avsevärd tid och omständigheterna även i övrigt är sådana att det måste anses övergivet (FBL 7 kap. 5 § andra stycket).
  • Pröva om servitutet gäller. Genom fastighetsbestämning kan Lantmäteriet avgöra om ett servitut gäller och hur långt det sträcker sig (FBL 14 kap. 1 § första stycket 2).
  • Uppenbart ogiltiga inskrivningar. Vid en förrättning ska Lantmäteriet undersöka om det finns inskrivna servitut eller nyttjanderätter som uppenbart inte gäller, och anteckna det (FBL 4 kap. 11 a §).

Vardagsexempel: Erik köper ett hus. I fastighetsregistret finns ett inskrivet servitut från 1960-talet som ger grannfastigheten rätt att ta vatten ur en brunn på Eriks tomt. Brunnen har inte använts på 20 år. Servitutet gäller ändå tills det har upphävts genom ett beslut vid förrättning eller genom en överenskommelse.

Praxis säger: Vi hänvisar inte till rättsfall här. När ett servitut kan anses övergivet avgörs i det enskilda fallet vid en förrättning.

Så gäller det i praktiken

1. Muntligt löfte om väg över grannens tomt. Utan skriftligt avtal med fastigheter och ändamål blir det inget servitut. Det kan i stället vara en personlig nyttjanderätt, som är knuten till personen och inte till fastigheten.

2. Du har köpt en fastighet och grannen säger att han har servitut för väg. Fråga efter servitutsavtalet och kontrollera fastighetsregistret. Är servitutet inte inskrivet, kontrollera om säljaren gjorde förbehåll i köpehandlingen. Läs också vår artikel om dolda fel.

3. Landsbygd, gammal skogsväg som ingen kör på. Servitutet finns kvar tills det har upphävts. Om vägen har förlorat sin betydelse kan Lantmäteriet pröva att upphäva servitutet.

4. Villaområde, servitut för en gemensam infart. Den som har servitutet ska sköta vägen så att den inte orsakar skada eller olägenhet i onödan. Vem som ska underhålla vad när flera använder samma väg behöver läsas ut av servitutsavtalet eller förrättningsakten. Ett avtalsservitut kan innebära att ägaren av den belastade fastigheten ska underhålla vägen, men bara om det står i avtalet (JB 14 kap. 1 §).

5. Du vill sätta upp en grind över en servitutsväg. Det beror på vad servitutet ger rätt till. Läs vår befintliga artikel om vad du får göra på en tomt med servitut och forumtråden om grind.

Min bedömning: Läs alltid själva servitutsavtalet eller förrättningsakten. Många tvister uppstår för att båda parter utgår från vad de tror står i ett gammalt dokument.

Steg för steg: ta reda på om ett servitut gäller

  1. Ta ut uppgifter om din fastighet från fastighetsregistret. Där syns inskrivna avtalsservitut och officialservitut.
  2. Beställ servitutsavtalet eller förrättningsakten från Lantmäteriet.
  3. Läs vilka fastigheter som anges, vad ändamålet är och om något står om underhåll.
  4. Kontrollera köpehandlingarna: finns ett förbehåll om servitutet?
  5. Prata med ägaren till den andra fastigheten. Ofta går det att komma överens.
  6. Om ni är oense om servitutet gäller eller hur långt det sträcker sig: ansök om fastighetsbestämning.
  7. Vill ni ändra eller ta bort servitutet: ansök om förrättning hos Lantmäteriet.

Vanliga misstag

  1. Att tro att ett muntligt avtal är ett servitut. Ett avtalsservitut måste vara skriftligt och ange fastigheterna och ändamålet.
  2. Att tro att servitutet försvinner om det inte används. Det krävs ett beslut vid förrättning eller en överenskommelse.
  3. Att glömma förbehållet vid försäljning. Säljer du en fastighet med ett oinskrivet avtalsservitut ska du göra förbehåll om det i köpehandlingen.

Vanliga frågor

Måste ett servitut vara inskrivet?

Nej, det finns ingen lagstadgad frist för inskrivning. Men om ett avtalsservitut inte är inskrivet måste säljaren göra förbehåll vid varje försäljning av den belastade fastigheten (JB 7 kap. 11 §).

Gäller servitutet mot en ny ägare?

Ett officialservitut gäller mot ny ägare. Ett avtalsservitut gäller om det är inskrivet, om säljaren har gjort förbehåll, eller om köparen kände till eller borde ha känt till servitutet (JB 7 kap. 11 och 14 §§). Annars riskerar det att inte gälla mot köparen.

Kan ett servitut tas bort?

Ja, Lantmäteriet kan upphäva ett servitut vid en förrättning, till exempel om det har förlorat sin betydelse. Ni kan också komma överens.

Vem underhåller servitutsvägen?

Den som har servitutet ska hålla vägen i sådant skick att skada eller olägenhet inte uppstår i onödan (JB 14 kap. 6 §). Exakt fördelning beror på avtalet eller förrättningen.

Vad är skillnaden mellan avtalsservitut och officialservitut?

Ett avtalsservitut bygger på ett skriftligt avtal mellan fastighetsägarna. Ett officialservitut bildas av Lantmäteriet vid en förrättning och kräver att det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten.

Källor

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning för ditt fall.