Kort svar

Ja. Andelstalen bestäms vid en lantmäteriförrättning, men de kan ändras på flera sätt: genom en ny förrättning (omprövning), genom en överenskommelse som Lantmäteriet godkänner, genom ett beslut på föreningsstämman med minst två tredjedelar av rösterna som Lantmäteriet godkänner, och i vissa fall genom ett styrelsebeslut. Tills en ändring gäller betalar din fastighet enligt det andelstal som gäller.

Vad är en gemensamhetsanläggning?

En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och har stadigvarande betydelse för dem, till exempel en väg, en lekplats, en parkering eller vatten och avlopp (anläggningslagen, AL, 1 §). Den inrättas vid en lantmäteriförrättning.

Fastigheterna som är med är delägare och betalar enligt sina andelstal. Anläggningen förvaltas ofta av en samfällighetsförening (lagen om förvaltning av samfälligheter, SFL, 4 §).

Så säger lagen

Lagen säger:

  • Två sorters andelstal. Vid förrättningen bestäms andelstal för varje fastighet. Andelstalet för att bygga anläggningen bestäms efter vad som är skäligt, främst med hänsyn till den nytta fastigheten har av den. Andelstalet för driften bestäms främst efter hur mycket fastigheten kan väntas använda anläggningen (AL 15 §).
  • Omprövning. En fråga som redan har avgjorts kan prövas vid en ny förrättning om förhållandena har ändrats väsentligt, om det redan från början bestämdes att frågan fick omprövas efter viss tid, eller om det annars finns ett klart behov av omprövning (AL 35 §). Vid omprövningen får andelstalen inte ändras så att avsevärd olägenhet uppkommer (AL 35 § andra stycket).
  • Överenskommelse. Delägare kan komma överens om att ändra en fastighets andelstal. Överenskommelsen får samma verkan som ett beslut vid en ny förrättning om Lantmäteriet godkänner den (AL 43 §). Godkännande lämnas bara om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot lagen. Om en samfällighetsförening förvaltar anläggningen företräder föreningen de fastigheter vars andelstal inte ändras.
  • Stämmobeslut. En samfällighetsförening som förvaltar en gemensamhetsanläggning får ändra en eller flera fastigheters andelstal genom beslut på föreningsstämman. Det krävs minst två tredjedelar av de avgivna rösterna. Ändringen får verkan när Lantmäteriet har godkänt den, och Lantmäteriet ska godkänna den om den inte strider mot anläggningslagen (AL 43 a §).
  • Styrelsebeslut i vissa fall. Om det står i anläggningsbeslutet får styrelsen ändra andelstal när en fastighets användningssätt ändras stadigvarande. Beslutet får tillämpas först när det har förts in i fastighetsregistret. Den som är missnöjd kan väcka talan mot föreningen enligt reglerna om rättelse av uttaxering (AL 24 a § och SFL 46 §).
  • Rättelse av uttaxering. Anser du att föreningens uttaxering inte stämmer med lagen, stadgarna eller stämmans beslut kan du väcka talan om rättelse vid mark- och miljödomstolen inom fyra veckor från den dag debiteringslängden lades fram på stämman (SFL 46 §).
  • Klander av stämmobeslut. Ett stämmobeslut som inte har kommit till i rätt ordning, eller som strider mot lag eller stadgar, kan klandras genom talan mot föreningen vid mark- och miljödomstolen. Gäller talan formfel, eller ett beslut som bara kränker en enskild medlems rätt, måste den väckas inom fyra veckor från beslutets dag. Annars gäller beslutet (SFL 53 §).

Enligt Lantmäteriet kan ett stämmobeslut bara ändra andelstalen för befintliga delägare. Om en fastighet ska träda in i eller ut ur anläggningen behövs en förrättning eller en godkänd överenskommelse.

Vardagsexempel: Ett villaområde har en gemensam väg. Fastigheten längst in har samma andelstal för driften som fastigheten vid infarten, trots att den använder hela vägen. Om förhållandena har ändrats väsentligt, eller om det finns ett klart behov, kan fastighetsägarna begära omprövning hos Lantmäteriet. Delägarna kan också ta upp frågan på föreningsstämman. Ett beslut om nya andelstal kräver minst två tredjedelar av rösterna och Lantmäteriets godkännande (AL 43 a §). Styrelsen kan bara ändra andelstal på egen hand om anläggningsbeslutet ger den rätt till det (AL 24 a §).

Praxis säger: Vi hänvisar inte till rättsfall här. Om ett stämmobeslut kan klandras utan fyraveckorsfrist, när talan grundas på annat än formfel eller enskild medlems rätt, är en öppen fråga som behöver bedömas i det enskilda fallet.

Så gäller det i praktiken

1. Villaområde: "Vi använder inte lekplatsen längre." Fastigheten är delägare och betalar enligt andelstalet tills det har ändrats. Att man inte använder anläggningen räcker inte för att slippa betala.

2. Landsbygd: vägsamfällighet där en granne har startat åkeri. Om en fastighet börjar använda vägen betydligt mer än tidigare kan det vara skäl att ändra andelstalen för driften. Ger anläggningsbeslutet styrelsen rätt att ändra andelstal när användningssättet ändras stadigvarande, kan styrelsen besluta. Annars kan frågan tas upp på stämman eller prövas av Lantmäteriet.

3. Stämman har beslutat att asfaltera vägen, och avgiften höjs kraftigt. Kontrollera om beslutet fattades i rätt ordning och enligt stadgarna. Gäller det formfel är fristen fyra veckor från beslutets dag. Läs också vår artikel om när samfälligheten höjer avgiften.

4. Debiteringslängden ser fel ut. Om din fastighet har fått betala enligt fel andelstal kan du väcka talan om rättelse inom fyra veckor från att debiteringslängden lades fram på stämman.

5. Ny tomt har styckats av i området. När en ny fastighet bildas kan Lantmäteriet i samma förrättning pröva om den ska anslutas till gemensamhetsanläggningen och vilket andelstal den ska ha (AL 42 a §).

Min bedömning: Försök först få till en ändring som många delägare kan acceptera, som en överenskommelse eller ett stämmobeslut. Med Lantmäteriets godkännande blir det ofta enklare och billigare än en omprövning där ni är oense.

Hur lång tid tar det, och vad kostar det?

Enligt lantmateriet.se, kontrollerat 14 november 2026, var den genomsnittliga tiden för att utreda och genomföra en förrättning som gäller en gemensamhetsanläggning cirka 16 månader, utöver en kötid på cirka en månad. Kostnaderna för de enklare vägarna finns i frågan "Vem betalar?" nedan. Kontrollera aktuella uppgifter innan du ansöker.

Steg för steg: du tycker att andelstalen är fel

  1. Ta fram förrättningsakten och anläggningsbeslutet. Där framgår andelstalen, hur de har räknats och om styrelsen har rätt att ändra dem.
  2. Jämför med hur anläggningen används i dag. Vad har ändrats sedan förrättningen?
  3. Prata med styrelsen och andra delägare. Finns det stöd för en ändring?
  4. Försök få till en överenskommelse eller ett stämmobeslut om nya andelstal (minst två tredjedelar av rösterna) och låt Lantmäteriet godkänna ändringen.
  5. Om ni inte kommer överens: ansök om omprövning hos Lantmäteriet.
  6. Betala enligt gällande andelstal under tiden.
  7. Bevaka fristerna: fyra veckor för rättelse av uttaxering och, vid formfel, fyra veckor för klander.

Vanliga misstag

  1. Att tro att bara Lantmäteriet kan ändra andelstalen. Stämman kan besluta om nya andelstal med minst två tredjedelar av rösterna, och ibland kan styrelsen göra det. En sådan ändring gäller först när Lantmäteriet har godkänt den eller när den har förts in i fastighetsregistret.
  2. Att sluta betala för att man inte använder anläggningen. Fastigheten betalar enligt andelstalet tills det har ändrats.
  3. Att vänta för länge med att klandra. Vid formfel och när beslutet bara kränker din rätt som medlem är fristen fyra veckor från beslutets dag.

Vanliga frågor

Kan jag gå ur samfälligheten?

En fastighet kan inte bara säga upp sitt deltagande. Om en fastighet ska träda ut prövas vid en ny förrättning (AL 35 §), eller genom en överenskommelse som Lantmäteriet godkänner (AL 43 §).

Vad får styrelsen besluta om?

Styrelsen sköter den löpande förvaltningen enligt lagen och stadgarna. Andelstal får styrelsen bara ändra om anläggningsbeslutet ger den rätt till det när en fastighets användningssätt ändras stadigvarande (AL 24 a §).

Hur lång tid har jag på mig att klandra ett stämmobeslut?

Gäller talan formfel eller ett beslut som bara kränker din rätt som medlem är fristen fyra veckor från beslutets dag (SFL 53 §). För andra grunder anger paragrafen ingen sådan frist, men det är en fråga att rådgöra med jurist om.

Vem betalar?

Vid en omprövning beslutar Lantmäteriet hur kostnaderna ska fördelas i förrättningen. Enligt Lantmäteriet (kontrollerat 14 november 2026) kostar ett godkännande av ett stämmobeslut ett grundbelopp på 9 000 kronor plus timkostnad. Ett godkännande av en överenskommelse kostar 8 000 kronor plus 1 000 kronor för varje fastighet utöver den första. Införing av ett styrelsebeslut kostar 4 500 kronor plus 800 kronor för varje fastighet utöver den första. Kostnaden för att godkänna ett stämmobeslut fördelas mellan fastighetsägarna i föreningen efter vad som är skäligt (AL 43 a § tredje stycket).

Påverkas andelstalen om jag bygger ut huset?

Inte automatiskt. Andelstalen ändras genom omprövning, en godkänd överenskommelse eller ett godkänt stämmobeslut, eller genom ett styrelsebeslut om anläggningsbeslutet tillåter det vid stadigvarande ändrat användningssätt.

Källor

Detta är allmän information, inte juridisk rådgivning för ditt fall.